更新时间：2025-05-07 17:09作者：佚名
根据互联网数字理财顾问平台Smart Asset最近的一项研究，2024年美国房价最贵的10个地区中有一半位于加州，位于硅谷中部的圣荷西(又译圣何塞)位居榜首，成为美国2024年买房最昂贵的地方。2024年期房屋销售价格中位数超过150万美元，该地区的房价较去年上涨了12%。
根据美国房地产经纪人协会(NAR)的数据，大约93%的都会区(221个城市中的205个)在2024年第一季出现房价上涨，在221个被追踪的都会区中价格出现两位数上涨的都会区占30%。
要想在圣荷西地区买得起一套一般房屋，年收入需要达到468252美元才行。而在全美国购买一套一般房屋所需的合规收入平均为103835美元，中西部和南部的房价甚至更便宜，在那里买房的年收入只需分别达到74967美元和95511美元。
NAR首席经济学家Lawrence Yun在NAR的一份新闻稿中表示：令人惊讶的是尽管面临二十年来最高的抵押贷款利率，但全国超过90%的都市区的房价仍出现了增长。当前市场上房价上涨的直接原因是住房供应不足，不能满足全面需求。
据美国财经新闻CNBC的报导，加州长期存在住房短缺问题，那里的需求远远超过该州每年的房屋建设速度。加州正在发生的事情是全美国趋势的缩影，目前的房价比2020年初上涨了47%。以下是2024年在美国买房最贵的十大地点：
·1.加州圣荷西(San Jose)房屋销售价格中位数：
·9.925783美元-自2023年以来的增幅：10.6%-自2019年以来的增幅：47.9%。
·4.加州圣地亚哥(San Diego)房屋销售价格中位数：876056美元-自2023年以来的增幅：9.4%-自2019年以来的增幅：55.1%。
·5.加州奥克斯纳德(Oxnard)房屋销售价格中位数：844806美元-自2023年以来的增幅：8.2%-自2019年以来的增幅：43%。
·6.夏威夷州檀香山(Honolulu)房屋销售价格中位数：696729美元-自2023年以来的增幅：6.6%-自2019年以来的增幅：23.4%。
·7.华盛顿州西雅图(Seattle)房屋销售价格中位数：692195美元-自2023年以来的增幅：10.5%-自2019年以来的增幅：53%。
·8.马萨诸塞州波士顿(Boston)房屋销售价格中位数：648108美元-自2023年以来的增幅：8.1%-自2019年以来的增幅：47.9%。
·9.纽约市newyork房屋销售价格中位数：579117美元-自2023年以来的增幅：10.7%-自2019年以来的增幅：49.2%。
·10.科罗拉多州丹佛(Denver)房屋销售价格中位数：573090美元-自2023年以来的增幅：3.0%-自2019年以来的增幅：45.3%。
在高利率和高房价的冲击下，美国楼市阴霾笼罩。
当地时间12月23日，美国商务部公布的数据显示，在经历了10月环比大跌后，美国11月新屋销售环比上涨，但涨幅不及预期。11月待售新建住宅的供应量增至2007年底以来的最高水平，售价中值同比下降6.3%，至40.26万美元。
具体来看，11月新屋销售环比大增5.9%，经季节性因素调整后年率为66.4万户，高于10月的61万户，但低于预期的67万户。11月新屋销售同比增长8.7%，为2023年10月以来最大涨幅。
在新屋销量大幅增长背后，并非是楼市大幅回暖，而是建筑商和消费者完成了受南方飓风影响推迟的交易。此外，由于美国的住房负担能力接近历史低点，房屋建筑商们提供了一系列销售激励措施来推动房屋销售。
居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者分析称，人们现在很关心2025年美国楼市能否恢复正常。高得难以承受的按揭利率能下降一些吗？冰封的楼市交易能回暖一些吗？市场上的房源能多起来吗？房价能别涨得那么快吗？所有这些问题也是房贷利率能否降低的问题，而房贷利率的变动间接地受货币政策、财政政策、美国经济以及国际局势等多重因素的综合影响。
今年9月，美国房贷利率一度降至近两年低点，但近期在鹰派美联储等因素冲击下又重回高位，“冰封”的美国楼市何时才能迎来春天？
相对于新房价格的下跌，高利率下有房者惜售的心态让二手房供应紧张，价格更为坚挺。
全美房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，11月成屋销售较10月份增长4.8%。经季节调整后的年化销量为415万户，为3月份以来的最高水平，高于预期的408万户，10月为396万户。11月成屋销售环比上涨4.8%，高于预期的3%，同比上涨6.1%，创下三年来最大涨幅。
11月底待售住宅供应量为133万套，比去年11月增加了17.7%。按照目前的销售速度，需要3.8个月消耗掉现有的库存，而6个月被认为是买方和卖方之间的平衡，整体来看市场供应仍偏紧张。
与此同时，供应紧张继续给价格带来压力。11月成屋价格中值同比上涨4.7%，至40.61万美元，创下历史上11月的最高纪录，10月份房价同比上涨4%。
过去两年，美国成屋销售低迷的重要原因是锁定效应，有房者不愿挂牌出售房屋、放弃此前较低的按揭贷款利率。尽管11月成屋销售有所回升，但美国房地产市场的销售仍因按揭贷款利率高企和库存有限而处于困境。
成屋销售数据占美国房地产市场销售量的90%，但具有滞后性，11月份的销售数据通常在9月和10月签署合同，随后一两个月过户。需要注意的是，抵押贷款利率在9月份曾跌至18个月低点，但随后在10月份飙升。
对比来看，新屋销售约占美国房屋销售的10%，在签订合同时被计算在内，新屋销售是反映美国房地产市场走势的领先指标，每月数据波动较大。
对于不少刚需而言，他们难以负担高利率和高房价的双重冲击。首次购房者占11月成屋销售的30%，高于10月的27%，但仍略低于一年前。对比来看，历史上首次购房者一般占市场的40%左右。
Appreciation Properties（富升地产）联合创始人孙斯陶对记者表示，他在尔湾接触到一些典型的年轻家庭客户，夫妻两人年收入共约30万美元，他们不少人现在租住在月租3500美元的旧公寓。他们交完税后，基本上已经月光。如果他们想买房，按现有6.7%的房贷利率，只能负担得起六七十万美元的房子；如果他们看上的是屋况不错的100万美元的房子，月供加保险杂费算下来会达到近6000美元，银行会认为这样的月供收入比负担过重，不会批准贷款。在美国买房，买家要先去银行申请房贷额度，然后根据获批的额度再去看相应的房子。当利率降到5.5%以下，这样的家庭才能实现住房梦。
事实上，在疫情后低利率时期买房的一些民众不幸成了高位接盘者。西雅图经纪公司The Koi Group创始人David Huynh对记者表示，2021年8月他的一位客户在西雅图蒙戈诺里区买了一套房，当时报价为149.8万美元，客户与多个报价竞争，最后以180万美元达成交易，随后出租了这套房。现在，由于房贷利率是2021年夏天的两倍多，客户发现即使1499950美元的要价也很难找到买家。客户决定2025年春季将房屋重新上市，希望届时房贷利率降低，买家活动升温。
位于华盛顿的Evergreen Properties（长荣地产）副总经理陈宏明对记者表示，传统上冬天是楼市淡季，卖家挂牌上市的房源也少，大家普遍等到春天挂牌和看房。人们比较在意的是房贷利率，期待美联储会继续降息，房贷利率会低一点，这样他们买房时压力会小一些。明年30年期房贷利率或在6%左右，预计明年华盛顿一带的楼市会比今年要热络一些，尤其是到明年年中的时候。根据供给和需求来看，如无意外，预计房价会持续小涨。
从另一个角度看，尽管房贷利率和房价仍处在高位，但部分民众已经逐步*惯了6%至7%的抵押贷款利率新常态，更多的买家进入了市场。同时，随着美国二手房卖家逐渐接受如今的高借贷成本，今年成屋库存开始缓慢但稳步地上升。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，房屋销售势头正在增强。尽管按揭贷款利率仍然很高，但消费者对当前水平越来越适应，就业机会也在增加。不过，2024年成屋销售恐怕会低于去年，而去年已经是1995年以来最糟糕的一年。
对于满心期待房贷利率下行的民众来说，接下来能否如愿尚未明朗。
许多美国购房者曾寄希望于美联储降息周期会让房贷利率更低，但意外的是，抵押贷款利率反而在美联储“三连降”后大幅上升。房地美数据显示，截至12月19日当周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.72%，高于此前一周的6.6%。自美联储9月份开始降息以来，美国30年期抵押贷款平均利率已从约6.1%升至约6.7%。
这背后是节节走高的“全球资产定价之锚”，自9月份美联储开始降息以来，鹰派美联储等因素已经推动10年期美债收益率攀升逾75个基点。
美国楼市全面复苏似乎仍任重道远。按揭贷款银行家协会（MBA）预计，至少在未来两年内，按揭贷款利率仍将保持在6%以上。
安萨里对记者分析称，目前大部分美国业主的现有按揭利率低于4%，要想让他们把房子挂牌，按揭利率至少要降到5%。大批在过去几年买不了房的买家认为，只有按揭利率降到5%他们才能着手买房，但主要机构以及多位经济学家预测，明年按揭利率仍会保持在6%以上。这样看来，明年美国楼市大概率会有改善但无法完全“正常”。
对于*惯了现金购房的外国买家来说，安萨里认为碰到合适的机会无需等待，而对于需要贷款的买家，如果他们能接受6%左右的高利率新常态，希望早些改善生活，可以多存点钱作为首付，或向家人借款，这样可以少贷一些款，少点压力。
此外，特朗普2.0即将拉开大幕，这对美国楼市影响几何？安萨里分析称，特朗普的政策对楼市的影响尚不明确。一方面，关税、减税和移民政策会增加赤字，推高通胀，楼市或将恶化；另一方面，特朗普称要增加新建住宅，削减建造住宅的规管，增加美国石油产量，这些举措也可能抵消负面政策的影响。在不确定性笼罩之际，可以紧盯房贷利率变动，备足资金，伺机而动。
美亚置业集团（Premier Capital）董事长梁健立（Philip Leung）对记者表示，今年美国房产业务开始回暖，又收到了客户对美国房产的咨询，这是疫情后首次。客户普遍都在观望明年美国新政府会推出什么样的政策，如果特朗普不折不扣地兑现竞选期间宣称的移民和关税政策，那么按揭利率会高企，房产投资将会萎缩；如果减税政策能增加人们的收入，更多人势必会去买房，楼市又将是另一番景象。预计要在新政府上台后3到6个月才能看清美国楼市未来走势。
在安萨里看来，对于一些在疫情后低位完美“上车”的业主来说，美国楼市则是另一个财富故事。疫情期间美国房价已上升了约50%，今年美国房价上涨约4%，明年按NAR的预测也会有2%的增幅。长期来看，美国房产需求旺盛，供应限制较多，预计房价会保持坚挺。
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潮新闻客户端 记者 詹慧雯
问题一
万科西雅图，89方，总价320万，不沿高架、10楼以上，是否值得买？价格有没有跌到底。
关键词：西雅图，三墩北
非顶底的西雅图89㎡、总价320万，折合单价3.6万/㎡左右，这个价格还是挺划算的。
要知道，西雅图在2021年行情高点时，89㎡小户型是轻轻松卖到总价500万以上的，最高点的时候，甚至单价超过6万/㎡。相当于，2年多跌掉了200万。
西雅图有个特点，就是它的二手房换手率比较高。换个角度来看，也意味着它的市场流通性比较好。
2023年10-12月，西雅图二手房累计成交25套左右，与2023小阳春行情时的成交量相差无几。
3.6万/㎡的单价，有没有跌到市场底，不好说，但至少肯定跌到买方的心理价位了。
这样的价格，放眼全城，能买的地方并不多。西雅图毕竟还是主城西湖区，且近阿里云谷，某种程度上，比未科的二手房价都友好。
如果你恰好是大城西上班族，又或者你是想留在主城区，有刚性学区需求的，那么西雅图二手房就很适合。
问题二
湘北两个项目什么时候可以摇？在西兴玲珑府有一套80方，是置换到湘北好，还是加钱去买建发联庄好？
关键词：湘北、一桥南
湘北两个项目，精装均价都是32500元/㎡，预计最快要3月份了。
中天海威项目，户型139-170㎡，总共362套，起步总价450万；绿城项目，户型面积125-165㎡，总共369套，起步总价400万左右。
建发联庄项目，也就是璞云，预计2月底首开，户型129-186㎡，共计约382套，精装均价46000元/㎡，起步总价600万。
品质上，璞云会更好一点，四面铝板、带泳池、会所。不过，从区位来说，湘北于你而言更方便，就过条马路的事，而且几乎不用加钱，就可以置换湘北的125㎡、139㎡，
看你自身是否有留在主城区的学区诉求，还是说更看重区域的便利性、性价比了。
问题三
星洲花园130多方（三室二厅两卫）东边套，电梯房，视野好。目前的售价是多少，新政后星洲花园成交情况怎样？现在置换合适吗？锦绣公馆啥时候会开？
关键词：星洲花园，置换
星洲花园这两个月成交还可以的，10来套吧。
130多方的户型，目主流挂牌价在5.5-6.5万/㎡不等，要想快速成交，价格会略低一些，5.3万/㎡左右。
置换是可以的，如果是等锦绣公馆的话，那真不知道啥时候会开了。
往申花方向置换，可能会更适合你一些，招商萍水街项目、建杭湖墅项目霞映锦绣里，或者颂映传麒府二期。
问题四
总价400万，是买浦沿板块，还是等兴议TOD？兴议村项目预计什么时候摇号？
关键词：兴议站，39500元/㎡
地铁兴议站旁边这块地，土地出让要1月26日，拿地之后就是农历春节，摇号预计要等到4月份左右了。
目前还不知道谁来拿，但因为新房限价还是39500元/㎡，地价不限，所以房地差会拼到极致，很考验开发商的周转速度，有能力拿的开发商也就是绿城、滨江等几家本土房企。
所以可以提前预见到的是，它的品质上，肯定不会像浦沿这么卷了。但是从地段上来说，它还是比较稀缺的，毕竟一站就到奥体。
如果偏自住、重品质，那么可以先摇摇浦沿，时间不冲突；如果重地段、升值潜力，那么肯定是兴议村了。
用户评论
想去西雅图看房子，听说房地产市场挺火爆的。
有14位网友表示赞同！
在西雅图买房真是件麻烦事，感觉房价有点离谱。
有16位网友表示赞同！
有人说搬到西雅图要做好心理准备，生活节奏很快很刺激。
有16位网友表示赞同！
听说西雅图有很多文艺气息的地方，适合喜欢艺术的年轻人去住...
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西雅图的天气怎么样？一年四季都很温和吗？
有16位网友表示赞同！
想知道在西雅图吃东西方便吗？有哪些好吃的地方？
有12位网友表示赞同！
最近西雅图房价上涨得挺厉害，是不是买房的人很难?
有5位网友表示赞同！
西雅图的交通怎么样？地铁跑得快吗？经常堵车吗？
有13位网友表示赞同！
去西雅图旅游的话，有哪些好玩的景点推荐吗？
有13位网友表示赞同！
在西雅图要学*什么新的技能比较有帮助啊？
有7位网友表示赞同！
去西雅图读书的话，哪些学校比较好呢？ 都有什么特色的专业?
有10位网友表示赞同！
西雅图的文化氛围怎么样？
有15位网友表示赞同！
我想攒钱去西雅图体验生活，但是感觉工资太低了。
有16位网友表示赞同！
去西雅图玩要怎么办理签证啊? 有什么需要注意的吗？
有12位网友表示赞同！
想问一下西雅图的租房情况怎么样？
有5位网友表示赞同！
在西雅图生活真的像电影里那么美好吗？
有12位网友表示赞同！
听说西雅图是科技产业聚集地，工作机会很多吗?
有6位网友表示赞同！
西雅图和纽约的感觉有什么区别呢?
有14位网友表示赞同！