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这个时期被称为上海工业城市更新的黄金时期，新的转型方法降低了土地转型过程的成本。这种非正式的转型也得到了政府的支持，企业独立转型的动机得到了极大的增强。

《瞭望东方周刊》记者lu Xiaoyun编辑顾

上海旧码头创意公园

在上海洪库的103号东路103号，有一个老虎炉（一家小型商店，专门从事热开水），经营三代祖父母和孙子。炉子中的火焰燃烧了80多年。这是上海中心的最后一个老虎炉。直到几年前，我才关门，感谢客人。

这个老虎炉有很多客户。除了小巷里的老邻居外，隔壁Qipu Road的供应商也是普通客户。 2018年6月，正式开业的Qipu Road市场（Bulgari Road Market Market，Bulgari Hotel是最豪华的酒店之一）。从酒店的窗户看，曾经忙碌的老虎炉已经消失了。

综合领导小组

上海的最后一个“老虎炉”位于洪库区第17个社区旧区的翻新项目中。它也是2019年上海房地产集团的前四个旧翻新地块之一。

该项目位于洪库地区西南部，毗邻西侧的jingan区。该地块延伸到东方的江西北路，南部的海宁路，西部的河南北路和北部的武金路。这是上海于2017年宣布的城市中第二批风格的保护邻居。

“截至目前，有17个邻居已涉及2611份搬迁居民的证书，已完成搬迁居民的2607张证书，4项重新定位证书，99.85的空缺率，所有尚未搬迁的居民都已收到赔偿决定。”前上海旧区翻新领先小组的董事Yu Xiao告诉《瞭望东方周刊》。

根据“上海2035年计划”，上海中央城市地区为289平方公里，其中包括七个地区，包括黄普，Xuhui，Changning。这些地区在上海都是繁荣的，但仍有232万平方米的老式车道等待更新。 Hongkou区第17个社区旧区的翻新项目就是其中之一。

On November 11, 2019, the General Office of the Shanghai Municipal Government issued a notice: After research by the municipal government, it was decided to establish the Shanghai Urban Renewal and Old District Renovation Leading Group, the Shanghai Large Resident Community Land Reserve Leading Group, the Shanghai "City Village" Renovation Leading Group, and the Shanghai Urban Renewal Leading Group (hereinafter referred to as the "Leading 团体”）。

因此，Yu Xiao的工作发生了新的变化。作为一名基层干部，他很长一段时间在上海旧区的一线装修工作，他目前是领导小组的办公室团队负责人。

一名工作人员告诉该杂志的记者，主要小组目前由上海市政局的土地规划和土地建设以及上海市政建筑委员会管理。

“在此阶段，领导小组正在逐步简化工作系统和机制，形成工作协同作用并加强整体协调。” Yu Xiao说。根据《通知》的上述内容，领先的集团设有办事处，一个城市更新工作组和一个旧的地区翻新工作组，该办公室位于市政住房和城市农村发展管理委员会中。《通知》说明如果领导组成员有任何变化，他们将接管干部，自然会替换它们。

旧码头广场的示意图

工业土地的三个“升级”

2017年7月底，位于Huaihai West Road号570号的上海Hongfang Creative Park宣布了其临时结局，并进入了新的转型。

在1950年代，上海10钢铁厂在洪冯创意园的地址建立。随着中国经济的发展，上海的工业结构发生了变化。在1990年代，重工业逐渐在上海中心沉默。

2004年，上海市政府将“上海城市雕塑艺术中心”建立为重要的文化功能项目，而“ Hongfang”房地产公司诞生了。现在，该图再次更新。

“最初属于上海baosteel的'Hongfang'情节的财产权。其中一些地块是由'上海城市雕塑中心'租用的。在Baosteel出售了物业权后，该地块正式进入了商业发展，“ Hongfang项目附近的一个人告诉3010-010-3000-3000000。

Hongfang Creative Park的更新道路见证了上海工业土地更新政策的演变：它分为三个阶段，其土地使用属性为分区标记，被称为M，M4和C65的三个时代。

1995年，上海开始建造城市工业公园。在最初的阶段，中央地区的工业用地的使用主要是纺织工业，计算机行业等。进入21世纪，随着行业的升级，旧工厂的创造性转型开始出现，文化和创造力的行业蓬勃发展。在此期间，出现了许多代表性的创意工业公园，包括天齐佛，第8号桥，M20，洪冯等，它们都是使用旧工厂进行改造的文化和创意公园。

In 2005, Shanghai issued 《瞭望东方周刊》, proposing to adopt the "three unchanged" development method, namely, the housing property rights relationship in the creative industrial park remains unchanged, the building structure remains unchanged, and the land nature remains unchanged, which also brings "five changes", namely, the industrial structure, employment structure, management model, corporate form and corporate culture of the old factory have all changed.这是M时代。

2008年，上海发布了一份文件《十一五创意产业发展规划》，其中出现了两种新的土地转换方式。两者的共同特征是，在遵守相关法规的前提下，工业用地的地板面积比可以增加，不再增加收入或支付土地价格。

这是城市更新的M4时代。这个时期被称为上海工业城市更新的黄金时期，新的转型方法降低了土地转型过程的成本。这种非正式的转型也得到了政府的支持，企业独立转型的动机得到了极大的增强。

在2013年左右，上海连续发布的文件，例如《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》 《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》 《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》。从土地使用的性质来看，上海的工业土地使用已从M4转换为C65，即研发总部土地。

从那以后，上海加强了政府对工业用地的控制，以避免土地转型期间政府收入的损失。同时，随着密集和经济的土地利用的发展，提议增加和减少两者，也就是说，增加了公共绿色空间和公共空间，减少了总建筑物的数量并降低了地面面积比率。同时，通过城市更新，将改善城市公共设施的分配水平。

Liu Lina, who returned from studying in Australia, ran a gallery in Hongfang in 2014: "Hongfang is positioned as a cultural and artistic community. At its peak, it attracted more than 80 influential cultural, pan-cultural institutions and creative institutions to settle in. Among them, 30% of cultural and artistic exhibitions and exhibition projects, 65% of cultural and creative business enterprises, and 5% of cultural and leisure企业。”她告诉《上海市城市更新实施办法》。

在刘·丽娜（Liu Lina）的看来，在洪冯（Hongfang）的临时结束之前，餐饮和休闲企业的比例越来越高，这与最早的公园位置相比偏见。它逐渐在许多文化和创意公园中逐渐失去其“特征优势”。重新升级将有助于重新检查项目定位，并进一步发挥公园在文化和艺术方面的优势。

祖父和孙子在上海观看了Shikumen风格展示的墙壁的“旧巷子棋”（Ren Long摄影）

Shikumen：保护性更新

从“领导力小组”的命名方法中，可以看出，上海目前的城市更新工作有两个优先事项：一个是工业用地的公共领域的续约，另一个是住宅区的续约，目的是改善居民的生活质量。

2019年6月，李·扬（Li Yan）带领祖母回到他的家中，他已经离开了一年。他们的家位于黄浦区的昌格利。与普通的老镇装修项目不同，Chengxingli是上海住房翻新和翻新的试点项目。这意味着居民必须在翻新后搬迁，因此黄普地区确定“翻新只能由100同意的100同意”在实施该项目之前实施。

Chengxingli建于1934年。它的门框是由石带，半圆形门拱门，西式雕刻的门口和联排别墅风格的布局制成的。这是典型的上海Shikumenli Lane建筑综合体。 Nanjing Road，Huanghe Road和Qingdao Road围绕着这条小巷，这是最中央的上海。

如此典型的当地shikumen群集在上海几乎没有完全保存的案例。这不仅是城市的当下，而且是城市的记忆和温暖，这是历史上留给城市的基础。

很难想象，在南京路繁华的十英里外国市场后面，有一群上海的人整天都在一个百年历史的房子里拥挤，踩在白蚁吞噬的“柔软”地板上，一年四季都不能燃烧阳光，每天都会将厕所带到公共厕所。

shikumen的结构图

由领先小组成立的旧区翻新团队的工作人员周江告诉《瞭望东方周刊》：“成本克利利的房屋是带有砖和木材和混合结构的新型和古老的建筑。房屋拥有少量的卫生设备，其中大部分的卫生设备和多个卫生设备和多个房屋都有多个家庭和多个家用的家园，而家族却不是一家人，而这家人的家园和家园的家园，有很多。社区中的私人建设是严重的，原始社区的道路很难通过，许多问题，例如安全，火灾危害以及社区环境差。”

Chengxingli“维修飞行员”项目的第一阶段位于8号北部。实施范围内有2座新建筑物和1座旧建筑物，涉及约261户家庭（253个居民和8个单位），建筑面积约为6,798平方米。

“除了在露台旁边增加了现代独立的厨房和浴室外，我祖母对楼梯的装修感到最满意。过去，老人在楼下和楼下都在颤抖，在翻新后，我们的大三学生更加欣慰。” Li Yan告诉《瞭望东方周刊》。

李·扬（Li Yan）的祖母的家人属于最初的103个家庭之一。李·亚恩说：“许多尚未搬回的老邻居都羡慕新房子。他们非常焦虑。”

“在成昌格利项目的翻新过程中，它得到了市政住房和城乡农村发展委员会以及市政住房管理局的大力指导和支持。根据利兰房屋保护工作的当前情况，特征和要求，已形成了其自身特征的维修方法的当前状况，特征和要求，”

通过纠正，布局调整和整体内部转换，将建筑物的质地和风格保留在内部大厅中，但壳体外壳的质量得到了提高；同时，全面考虑翻新社区的支持设施，以中等地增加公共空间并提高生态环境的质量。

谁可以通过公正的决定来“选择家庭”。这将释放房屋的空间和区域，尤其是老房子，降低了生活密度和使用强度，并实现了每个家庭对厨房和浴室设施的独特使用。在全面的翻新过程中，还通过调整租赁关系来重新发行租赁证书，以确保在翻新过程中的公平和正义。

城市更新是城市的再生

城市更新贯穿城市发展的不同阶段。 2017年中国城市规划年度会议论文包含一篇题为《瞭望东方周刊》的论文，总结了：上海的城市更新已经经历了来自城市重建，城市恢复，城市重建，城市再生和城市复兴的不同阶段。

Yu Xiao告诉《上海城市更新的发展历程研究》：“自从改革和开放以来，为了尽快偿还旧历史记录，并迅速改善人民的生活条件，该市迅速根据“拆除，改革，保留和拆除为重点”的原则促进了对旧地区的翻新。”

It should be said that since the 1990s, with the high attention of previous municipal party committees and municipal governments, the renovation of Shanghai's old district has achieved remarkable results, greatly improving the living conditions and quality of life of citizens, greatly improving the appearance and image of the city, effectively promoting coordinated economic and social development, and playing an important role in adjusting structure, benefiting people's livelihood, and promoting development.

但是，随着经济和社会的持续发展以及住房安全体系的越来越完美，当前的阶段，情况和任务面临着旧地区翻新和城市建设面临的巨大变化。

目前，为了建立一个杰出的全球城市，上海市政党委员会和市政政府显然要求，根据上海的实际情况，有必要重新考虑和定位城市建设和城市更新的工作。 The guiding ideology of the renovation of old districts should be shifted to the principle of "retention, renovation and demolition, and predominantly retaining and protecting", maintain work determination, inheriting the history, culture and connotation of the city first, and at the same time, make every effort to establish mechanisms and innovate methods, improve the living conditions of the people in the old district, summarize and standardize the pilot experience of relevant districts, and提出整个城市的指导意见。

“目前，我们正在积极探索我们的工作中的试点项目，以通过试点项目，总结经验，并构成可以在表面上促进和复制的政策措施。” Yu Xiao说。

城市更新是城市发展到某个阶段的自我调节机制。它通过持续调整结构和功能来防止和消除城市衰退，从而增强城市的整体功能。

在城市发展的过程中，旧地区的更新和新地区的扩张总是交织在一起以形成动态的平衡。为了促进这种平衡的实现，存在经济和社会和文化因素。

上海是世界上的商业资本多年，在连续更新中保持活力，并保留了时间垂直轴上每个标记点的温度。

（Yu Xiao是文章的化名）

列编辑：QIN HONG文本编辑器：Li Linwei标题来源：江外摄影照片编辑器：Zai XI