更新时间：作者：小小条
近段时间关于苏河湾区域内，一块教育用地的最终归属成了不少静安区居民关心的焦点。
一来是因为这块教育用地已经处于动工阶段，工程铭牌上也赫然写着：苏河湾地区...完全中学（完全中学是指涵盖初中+高中）。
也就是说，地块上盖的学校属性已基本确定了，但究竟由哪家学校“冠名”，却迟迟处于未官宣的暧昧态度。
长期以来，坊间传闻呼声最高的，一直是复旦附中的分校。
甚至在今年初，复附要来静安一度到了呼之欲出的地步，但半路杀出个宝山抢先官宣了复附分校落地。
静安吃了个大乌龙。
如此殷切的背后，是静安长期以来积压许久的心结——苦头部中学久矣。
翻开浦西核心区的头部高中名册，静安是唯一一个没有四校，也没有八大的核心城区（甚至到目前为止，连四校分校没分到一杯羹）。
要商业有商业，要住宅有住宅，要产业有产业，静安似乎只缺了一所撑起全区荣光的优质高中！
眼看着普陀、宝山、嘉定都迎来四校分校，静安人在羡慕之余，也更加迫切的希望补齐区内唯一的短板。
在建的这所苏河湾地区的完全中学，成了那道隐隐绰绰的希望之光。
01
头部高中缺位，锁不住优质生源
作为住在新静安十多年，曾纠结过学区房的我，对这点深有体会。
2022年初，我密集关注过一波学区房，从曹家渡到大宁，一路跨区到虹口、杨浦、普陀，甚至徐汇、闵行。
让我始终无法坚定选择静安学区房（家人户口都在静安）的重要原因，就是静安优质头部高中的缺失。
说到静安的头部高中，市西和市北（勉强）是目前最拿的出手的两块牌子。
然而即使是区内TOP1的市西中学，也始终无法跻身四校八大的行列，市北近两年更是声势渐弱。
以今年刚过去的高考为例：
市西中学综评录取20人，其中含复旦8人，交大4人，同济2人，上财2人，上外1人，华理2人，上大1人，市北中学综评录取8人。
再和同样信奉快乐教育的黄浦及常年被人诟病教育洼地的普陀做个对比——
黄浦：大同中学综评录取27人，格致中学33人；
普陀：曹杨二中强基批次清华1人；综评录取58人（含国际部），华二普陀强基批次清华2人；综评录取29人。
静安顶尖高中实力可见一斑。
除了质量外，数量的匮乏，也导致区内中考阶段，优质生源要么外流，要么留在区内抢个头破血流。
然而，抛开静安头部高中这个bug，我们单看小学、初中的资源配比，静安并不弱。
一梯队方面，老静安的静教院（九年一贯制）、一师附小，市西初，新静安的闸北实验，风华初，市北初。
形成了静安一南一北的小学+初中双格局。
二梯队方面，静安一中心、大宁国际小学，闸北一中心，闸北三中心，七十一，苏河湾实验、青云中学等等，散落在整个静安全域。
所以从整个教育向上的链路上看，静安的底部教育较强，输送至高中阶段，却处于掉链的状态。
这种缺失，也深深影响静安学区房的价值，以及不少中产在置业上的选择。
02
塌陷更快的学区房价
我们从一房一万数据库中，分离出静安、徐汇和黄浦三区的老破小和次新二手近5年的学区房价格表现（由于长宁没有明确的学区概念，这里不做讨论）。
似乎从数据中也找到了呼应的答案。
首先看老破小。
显然静安的学区房无论在房价高点还是低点，表现都远不如徐汇和黄浦。
但这不是最重要的，更关键还市场从最高点到最低点的跌幅程度，静安也依然败北。
比如静安一梯队老破小学区房，价格从最高位的115371元/㎡，一路下滑了约41%，二梯队下滑了32%。
相比之前，徐汇和黄浦的跌幅大约在30%左右。
虽然学区老破小都在遭遇滑铁卢，但显然静安的教育价值相较于另外两位，更不被认同。
如果说老破小反映的更多是过去偏学区房投资的市场表现，那我们再来看一下房龄更新、自住性更强的二手次新表现。
结局也相同，远远不敌。
相较于老破小的缩水带着戳破投资泡沫的时代印记，次新二手往往兼具了学区和居住属性，更能反映出普通购房者对于居住兼顾教育资源的真实需求。
很显然，从房价的跌幅上看，大家对静安的教育资源依然没有徐汇、黄浦那样的信心。
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尤其在老破小遇冷，更多人为求资产安全性，开始更在意居住+教育的双平衡。哪里有更丰富、更长周期的优质教育资源，哪里就更能吸引到年轻购房者的目光。
显然静安在“更长周期的优质教育”上不占优势。
补足这个短板，除了能在教育上发力外，某种程度上也能影响到购房者的决策。
尤其对于一路卷上来的“小镇做题家”以及精英中产而言，有着强大的吸引力。
就在不久前，我认识了两位从杭州举家搬迁来沪的朋友，他们都在大厂和金融领域工作，孩子们目前也入读了苏河湾的某二梯队小学。
比较有意思的事，在和我沟通之前，他们早已敏锐的注意到了苏河湾的这块教育用地。
其中一位预算在1000多万，准备入手新房的妈妈告诉我，在看房过程中他们冒出了一个想法：
如果这个地块最终能落位一所不错的中学，那么他们买的房子，既能自住，也能在未来作为陪读房出租，可以做到进可攻退可守。
近年来，静安也在大量吸纳这样的新上海人。
我统计了5年间，静安区310和非310的新房认购人数占比，区内的新上海人认购人数常年保持过半的水平，今年更是接近6成。
而静安目前的新房成交结构，主要集中在1000-3000万之间，以西藏北路和曹家渡板块为主。
尤其是1000-1500万之间，占到了区内近6成。
这些数据无不例外反映出静安在吸引精英中产的能力上颇为强劲。
补齐最后一块短板，让区内的优质教育形成闭环，让更多优质生源得以留驻，在购房者选择的天平上，悄悄放上一块砝码。
这俨然成为苏河湾这块教育用地的某种重要使命。
03
最后的悬念
关于这场苏河湾与复旦附中的年度“暧昧”还在延续。
而苏河湾却早已等不及，动作频频。
就在近日，上海市静安区规划和自然资源局发布的苏河两翼一体化城市设计国际方案征集活动。
围绕苏州河两翼展开，涉及规划设计的面积达到约21平方公里。
苏河湾“一蝶两翼”空间结构示意图
虽然尚处于征集方案阶段，但非常明显看出从市政府到静安区对持续提升苏河湾成为城市核心的决心。
另一方面，明天马上开拍的位于苏河湾的C070102单元32-04地块，起拍价近71亿元，也成为了八批次土拍中，最为亮眼的地块。
C070102单元32-04地块
我们不妨设想，倘若复旦附中（分校）这“最后一颗纽扣”一旦扣上，届时，苏州河、商业、产业、顶尖头部中学、高端生活圈..
整个板块的价值逻辑将变得更加牢不可催。
但退一步想，即使最后官宣的并非是复附，以苏河湾如今和未来的地位，吸纳精英人群的能力而言，这所传闻投资高达37亿的完全中学，也必然有自成一派的新高度。
最终，这场锦上添花的终极答案究竟何时官宣，我们不妨拭目以待。
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