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打开中原找房APP，看到这样一单成交——

中洲华府一期，挂牌价1400万，成交价846万，“降价”554万。

宝中业主妥协了吗？

非也。

据了解，这是一套双拼房——两套小户型拼成一套大房子，购买需要两个名额那种。

846万只是其中一套的价格，另一套的成交价是496万。

也就是说，中洲华府一期这套挂牌1400万的房子，实际成交价是1342万。

成交价并没有大幅跳水，但也实打实地降了58万，降幅4%。

深圳”715新政“发布已有3个月，都在说深圳人忙着摇号打新，二手市场冷冷清清无人问津，隔三差五就传出业主降价的消息。

是卖家低估了深圳，还是买家高估了调控？

深扒中原二手房成交记录，反复对比最近成交的100套二手房的挂牌价与成交价，我发现这4个秘密。

买千万豪宅

砍价记得用“屠龙刀”

大风越狠，我心越荡。总价越高，降得越多。

按照成交价与挂牌价的价差，给excel排序，我发现，100套房子里，降得最多的是宝安尖岗山的中海九号公馆一栋别墅。

这栋别墅虽然已经交付多年，目前依然是毛坯状态，建筑面积200㎡，使用面积800㎡，挂牌价2600万，成交价2350万，降了250万，去去虚火。

别看降得多，单价还是保持在10万+，并没有折损尖岗山豪宅区的名气。

跌幅榜排第二的选手让人有点意外。

福田香蜜湖的东海花园二期，一套3房，挂牌价1998万，成交价1790万，降了208万，降幅超过10%。

香蜜湖的顶级学区豪宅，居然也有含泪甩卖的那天。

统计发现，降幅超过100万的房子，都是千万级的豪宅。

前海星海名城六期A房，挂牌价1450万，降价110万； 华侨城燕晗山苑C房，挂牌价1200万，降价140万； 百花百花园二期D房，挂牌价2800万，降价150万； 香蜜湖熙园E房，挂牌价3280万，降价180万。

正在看豪宅的同学，不如学学傅首尔的“砍价经”，使出你的屠龙刀，卖家敢说三百，你就要敢还三十。当然，砍不砍得下来，全凭本事。

几十万豪宅税面前

750万+“豪宅”不香了

“715新政”重新划定豪宅线后，普宅业主跃跃欲试地涨，豪宅业主瑟瑟发抖地降。

福田保税区城市3米6两套单位，同一天成交，降价却降出了水平。

挂牌价450万的“普宅”，成交价445万，象征性地降了5万；

挂牌价830万的“豪宅”，成交价808万，差不多降掉了税费。

硬币的另一面是，总价750万以下的“普宅”就真香了。

南山的向先生出售的一套房子，在“715新政”前报价590万，新政后涨价30万，7月16日以610万成交。两天躺赚20万。

现在，同户型报价688万。

深圳中原研究中心数据显示，今年9月深圳二手房套均成交总价是620万。从成交总价的分布来看，总价在350-500万房源成交占比上升5.9%至30.2%，上升幅度最大。

嗯，得不到的永远在骚动，被偏爱的都有恃无恐。

西部降温

罗湖龙岗成交量占据半壁江山

给100个样本排序，我们发现，降价幅度在20万以上（含20万）的房子，主要分布在调控前的热点片区，比如宝安的宝中、沙井、碧海，南山的前海，龙华的红山、上塘等。

碧海泰华阳光海，两套报价1000万+房源，分别以降价55万、73万成交； 沙井西荟城二期，一套挂牌价680万的房子，最终648万成交，降价32万； 前海星海名城，六期一套大4房，挂牌价1450万，降价110万成交； 上塘卓越皇后道，一套156㎡大户型，挂牌价1180万，降价70万成交。

“刚需亲妈”龙岗，在新政后怒刷一波存在感。没有降价的18套房子中，有8套来自龙岗。

尤其是布吉——最靠近市中心的价格洼地。就连一位中介朋友都说，如果客户嫌坪山贵，那就带他去布吉吧。

中原成交记录显示，布吉的中海怡翠山庄一套满5年的3房，挂牌价420万，成交价422万。不仅没跌，反而涨了2万。

我们统计发现，布吉的百合山庄、龙珠花园、茵悦之生等小区，近期成交房价降价幅度大多在5万以内，也就是意思一下，好让双方都能愉快地签字。

罗湖、龙岗等刚需集中区域，价格波动不大，成交量持续上升。深圳市房地产中介协会统计数据显示，今年9月，龙岗、罗湖的二手房网签量占比为31%、17%，占了全市的半壁江山，而且最近4个月稳中有升。

数据来源：深房中协中介标准指数

楼市硬通货：小户型、学位房

刷完100套房子的成交记录，有82套降价成交、12套挂牌价与成交价一致、6套涨价成交，惊不惊喜？意不意外？

宝安翻身的卡罗社区，一套1房1厅，涨价2万卖掉了，稳如老狗。

卡罗社区坐拥双地铁（5号线翻身站、1+5号线宝安中心站），壹方城、宝体、欢乐港湾等都在散步圈里，配套完善。加上小区本身就以小户型为主，上车门槛低，价格自然稳定。

好学位也是一道护身符。

福田石厦的缔馨园，兼具小户型、学区房双重光环，降价是不可能降的。

南山中心区的滨海之窗花园，凭着南二外海德学校的招牌，一套报价1900万、满五唯一的3房2厅，最终以1892万成交。降了8万，相对总价来说不过是降了个寂寞。

据深圳中原研究中心监测，从样本房源的涨跌区间来看，价格上涨的占64.0%，价格下跌的占36.0%。

虽然从@深圳买房计划 统计到的100套房源成交记录来看，降价房源超8成，但如果扩大到更大规模的样本房源，涨价房源占比过半，且涨幅在5%~10%区间的占比最大，为41%。

所以，

你准备买/卖的房子，涨了还是降了？

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