更新时间:作者:小小条
说到上地,大家一般默认上地实验小学和树村校区所在的上地北,很少想到五环内的上地南。
由于划片房产少,学校此前不突出,上地南一直缺乏存在感。但从今年起,这个小而美的学区开始崛起了。
1.先说学校,上地南有知名的清华附小、北大附小,由于是清北教职工的子弟校,不在今天讨论范围,这里做个普及。

清华附中上地小学是上地南唯一买房能上的小学,前身是清河五小,当年口碑一般,校址也不大。
近些年和清华附上地学校整合,得到了巨大扶持,连一把手都是中学领导。学校的数学教研有特色,高年级开了人工智能课程,在全海淀都很新颖,这几年的毕业生源反馈也不错。
当然了,在阳光招生的年代,我们更关心清华附上地小学的初中通路,这点很有优势。
在上地南的中学池子里,今年少了101石油分校这个普校,可填报初中变为了101中学、上地实验学校、清华附中上地学校、中关村中学。(插一句,我建了个上地学区&房产叨逼叨闲聊群,想进的备注“上地”加一下yunshang0016
首先,101中学不用多说,单独给到上地南少量二派名额,进了就相当于中奖。
上地实验学校绝对是初中热校,25届初升高进六小强的占比有40%,这点足够有说服力。但因为是上地北属地校,在清华附上地小学今年也就收了9人,倒是不算多。
中关村中学属于上地南区兜底校,作为老牌区重点,下限在海淀各个片区肯定是top3水平,这是我推荐上地南的重要原因。
今天重点说清华附中上地学校,这是清华附上地小学的主力出口校,今年小升初有54人进了清华附上地学校,超过小学毕业人数的一半,二派一志愿应该都录了,即便非京籍也是,升学的确定性很强。
作为清华附中集团校,清华附上地是集团内除清华附中、实验以外的头部初中。
今年初三有8个班,参加中考的接近300人,500分以上有4人,80多人到480分以上,据说均分排海淀top7,清上的加工能力无可挑剔。
总结上地南义务教育阶段的路径,买入清华附上地小学划片不会有调剂,小升初参照今年情况,二派一志愿填报清华附上地学校基本能上。
这升学通路绝对是海淀的大热选项,由于升入清上的概率很高,上地南在某些层面上,甚至优于20中兜底的上地北。
2.再看房产,清华附上地所在的上地南范围不大,只有褐石、圆明园东里、厢白旗甲1号院、厢白旗甲2号院这4个小区有房在售。
褐石是我个人偏爱的低密豪宅,这是08年前后的叠拼、洋房社区,门禁管理在全北京都算高配,园区内外部都不嘈杂,过两天出视频详聊。
除此以外,剩下三个社区都是传统的步梯板楼老旧小。
其中,厢白旗甲1号院、厢白旗甲2号院靠着圆明园,园区体量都不大,环境相对安静。
圆明园东里距中小学很近,有点嘈杂,好处是接送方便,里面有一梯四户的房子,门对门挨着有点密。
从长期保值角度,这几个小区能不能买呢?对比绿中介前台的二手房挂牌量,很多事就有了答案,截止12月17号:
清华附中上地小学划片的4个社区,共53套在售。
上地实验主校区对应7个社区,共277套在售。
树村校区的划片有柳浪家园、裕和嘉园这2个大社区,共122套在售。
你会发现,清华附上地小学所在的上地南在售房源很少,甚至不到上地实验本部划片的20%,砸盘的概率比较低。
上地南划片主要是商品房,业主大多是海淀上班族,有很多高校教职工,没什么炒作成分,基本盘更稳。
上地北的树村回迁户就不一样了,柳浪家园业主很多是直接分了多套房,当时没什么买入成本,有些想快速变现的,砸起盘就非常猛烈。
两者相比,上地南的抗跌性更强。现在问题在于,由于树村砸盘,和上地南拉开的房价差距有点大。
以50平以内占坑房为例,柳浪家园近期的综合成交价在300万上下,而上地南这三个老小区在同面积段行情在450万左右。
同为刚需盘,价差却有100多万,上地南的价格就显得高了点。这方面看,考虑清华附上地的家庭可以观望一下,最好等出了急卖的笋盘再买。
另一方面,改善客群也不用急,接下来在1500万档有上地0702地块明年入市,3000万以上更有安澜北京这样的顶豪即将开盘。
褐石正面临新房市场的前后夹击,不如等子弹多飞一会儿。
综上,上地南的学区有入手价值,只是要择时入场,不能冲高。
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