美国留学

自今年年初以来，关于加拿大房地产市场崩溃的消息在社交媒体上越来越大。这是真的吗？住房价格停滞，甚至降低了房地产市场中倒塌还是周期性回调的前奏？金融网站Nerdwallet的贷款专家兼发言人Clay Jarvis对这些问题进行了真诚的分析。贾维斯（Jarvis）认为，真正的市场崩溃并不常见，当前情况更有可能是对市场的自我纠正。 ——经过一段时间的增长，住房价格和交易量的下降不是灾难的先驱，而是市场恢复平衡的必要调整。

那么，房地产崩溃与市场调整之间的主要区别是什么？为了了解当前北美房地产市场的市场崩溃案例，您还可以首先审查历史——最近北美房地产市场最近经历了两次重大崩溃，一个是次级抵押贷款危机，从2007年到2013年，美国席卷了美国，另一个是倒闭，导致1990年代初在多伦多地区更大的房屋价格下跌。在2008年全球金融危机期间，美国房地产市场遭受了毁灭性的打击。从2006年7月到2009年1月，美国的中位住房价格下降了29，整个市场的市场价值超过4.5万亿美元。这场危机不仅破坏了无数家庭的财富，而且引发了影响世界的经济海啸。相比之下，尽管影响很小，但1989年至1995年的大多伦多房屋市场崩溃仍然受到巨大打击。 1993年8月，多伦多的平均房价为189,000美元，比1989年4月的历史最高点下降了28。

如何定义房地产崩溃？尽管学术界对“住房市场崩溃”没有明确的定义，但历史经验表明，这种危机通常具有两个截然不同的特征：住房价格的深度回调和较长的恢复周期，并且有三个关键因素值得关注外观。首先，就业市场恶化，失业率上升。 1990年代初期，多伦多的住房崩溃与经济衰退相吻合，失业率在1992年飙升至11.3。同样，在2007 - 2009年美国的金融危机中，失业率从5的5增加到两年之内，直接达到了房地产市场。第二个是外部触发器。多伦多在1990年代的危机是高通货膨胀，衰退和就业危机的综合作用的结果。就像多米诺骨牌效应一样，经济问题经常引发一系列的链反应。尽管美国次级抵押贷款危机源于次级抵押贷款的扩散，但诱使数百万个家庭接受远远超出其还款能力的贷款。第三个是缺乏可预测性。房地产市场经常回应崩溃，这可能是其后果持续更长的原因的一部分。例如，在描述2007年美国房地产崩溃和奥斯卡获奖电影《大空头》的书籍中，只有很少的见解预见到了这场灾难。值得注意的是，住房市场崩溃还需要逆转市场情绪的关键催化剂。当购房者从“房屋需求”转变为“风险规避”时，这种心理转变可能会引发房屋价格的长期低迷并形成恶性循环。

简而言之，当普通百姓突然失去购买房屋的信心时，这将导致更严重的市场下降。就像每个人都急于购买商品时，价格会上涨，突然每个人都停止购买，价格将继续下跌。什么是市场调整？著名房地产公司Royal Lepage的总裁Phil Soper指出，市场调整和崩溃之间的主要区别在于严重程度。 '美国的最后一次房地产崩溃持续了大约6年，而市场调整通常持续6到18个月。房价在崩溃期间往往会达到两位数的百分比，而调整期间的下降通常保持单位数。 '

调整住房价格和倒价的原因也大不相同。市场调整通常是由房屋市场内部变化引起的：例如抵押贷款利率的迅速上升，或引入新政策，例如贷款压力测试以减少购买力，可能会触发市场调整。与崩溃形成鲜明对比的是，市场调整不需要大规模失业作为先决条件。例如，当加拿大房地产市场在2022年中开始冷静下来时，失业率处于历史低位。加拿大会在全国范围内崩溃吗？答案是否定的。首先，房地产具有强大的区域属性，而加拿大各省的经济结构差异很大，不是一个统一的市场。例如，当前位于温哥华，多伦多，卡尔加里和蒙特利尔的房地产市场条件大不相同。其次，加拿大经济的多元化和强大的韧性提供了重要的保证。即使在经济挑战时期，例如19日大流行，政府及时的刺激政策也为市场提供了大力支持。这种经济的弹性有效地降低了大规模失业的风险，使房主能够维持正常的抵押贷款偿还，并避免恐慌出售- 这是住房市场崩溃的典型先兆。

第三，加拿大严格的贷款批准制度已建立了第二道防线。金融机构在审查借款人的资格方面非常谨慎。与抵押贷款压力测试和系统（例如需要购买违约保险）的系统合作，不仅降低了贷款违约的风险，还可以确保金融系统的稳定性。这些措施有效地防止了大规模丧失抵押品赎回权引起的市场崩溃。最后，从长远来看，持续的人口增长为住房需求提供了长期支持。从2016年到2021年，加拿大增加了180万新人口，导致七国集团的增长。尽管增长率可能会从2025年到2026年放缓，但对住房和投资的需求将保持稳定。这种持续的需求是防止住房价格长期低迷的重要保证。