美国留学

序言：自2003年以来，作者就参与了酒店管理行业。第一个项目是托安坦酒店的委托管理谈判。当时，体育总局计划改变天堂之殿酒店以接收外国运动员，为此，它准备委托一个国际酒店管理小组，以充分管理转型的天堂之庙。卡尔森酒店管理集团当时被选中。国内读者现在可能不熟悉这个酒店集团，但卡尔森是当时世界上十大国际酒店集团之一，也是进入中国市场的最先进的国际酒店集团之一。在过去的20年中，作者代表了玛丽奥特（Marriot），希尔顿（Hilton），洲际，四个季节，凯悦（Hyatt），明星（由玛丽奥特（Marriot）收购），雅高（Marriot以及约翰逊，阿盖尔（Argyle），莫文皮克（Mvenpick）（现在更名为莫文皮克（Mvenpick）），chuangyou jianguo，BTG Nikko，Kaiyuan以及其他国际和国内酒店管理小组等国内酒店管理集团。在最初的10年中，作为律师，作者自然地从法律角度理解了这些项目和管理合同，重点是权利，义务和风险的平衡。但是，当我参与更多项目并与所有者和管理公司（包括正式谈判和非正式沟通）进行更深入的沟通时，作者开始从所有者的角度来了解这些酒店项目和合同条款。不同的所有者的关注表现出巨大的差异。每次谈判达到最后阶段时，可能还会有三到四个最难的条款，所有各方都认为这是他们的底线。目前，所有者的内部讨论通常达到更高的水平，需要报告给老板。通常邀请作者参加报告，这是一个极为罕见的学*机会。从局外人的角度来看，业主最关心的一些问题或他们坚持的术语可能是普遍的，但有些似乎很难理解。但是实际上，作者发现，在每个所有者的坚持下，都有自己的深刻或现实的商业逻辑支持。管理公司的持久性不一定是普通百姓理解的力量或傲慢，而是数十年来的智慧。两者之间实际上有不同的权衡。目前，有必要准确地了解双方的利益和商业模式，并在此基础上提出建设性计划，稍微错开了双方的持久性，以便他们各自的利益的锯齿形在不失去清晰度的情况下保持一致。这是以最终形式达成协议的关键。当时，作者还没有意识到这一过程实际上是酒店资产管理的核心原则之一：与各方的利益相匹配。实际上，作者所谈论的数百份酒店管理合同本身就是酒店资产管理的重要工具之一。酒店资产管理的主要主题之一——对酒店资产的控制很大程度上取决于这些酒店管理合同。随着我对酒店行业的理解，所有者和管理公司逐渐加深了，作者开始对控制幻想，感觉这些合同条款和整个合同框架已经熟悉，以及所有者和管理公司可能会提出的各种问题，原因和需求已经被理解。尽管每份合同仍将被一个一个接一个地审查和修订（作者从未与他人打交道），但这更多是由于专业*惯。

However, as more and more people participate in the project discussion and decision-making process within the owners, when I began to review the terms of the management contract from the perspective of finance and investment, and began to specifically calculate the amount of each expense per year according to the hotel management forecast, and began to calculate the owner's investment return, I found that I could not even answer the most basic question: Why invest in a hotel?国内酒店的投资回报率较低，周期，沉重的资产和难以退出。为什么业主仍然需要投资于酒店？这个问题使作者回到了酒店投资和资产管理的起点。在收集了大量的国内外数据之后，作者发现分散的零散知识无法给出完整的答案。 2021年2月，在我的外国前辈的建议下，我在康奈尔大学酒店管理学校（现已纳入康奈尔商学院）申请了酒店投资和资产管理课程。经过5个月的学*，大约花了300至400小时。作者于2021年7月完成了所有6门课程，并获得了康奈尔大学酒店管理学院的毕业证书。学*过程是愉悦和痛苦的混合体。突然解决了一些问题，但是更多的问题接一个问题。尤其是在中国市场的独特环境和模型中，如何理解和解决这些问题是作者一直在考虑的问题。我们心中仍然困扰着许多问题。因此，作者开始做这个酒店资产管理项目。一方面，他分享了最新的酒店投资和资产管理概念，模型和分析工具在欧美酒店投资市场中广泛使用，更重要的是，他与同事和同事深入讨论，希望解决疑问。第1节：什么是酒店资产管理这个问题在酒店行业可能没有标准答案。酒店资产管理与大多数人更熟悉的资产管理不同。大多数人更熟悉的资产管理应该是集体资产管理，专业投资者（例如证券公司，资金）共同管理客户的资金和财产。酒店资产管理针对单个酒店资产或资产包。通过不断关注酒店运营，酒店业务市场，酒店投资市场和资本成本，收集酒店和市场运营数据，使用资产管理工具和软件进行分析，为所有者提供酒店资产管理计划和实施计划，并动态调整和监督资产管理计划的实施，以实现所有者的投资目标。这里的描述只是当前酒店资产管理功能的简要说明，这远非定义。有人说，定义资产管理就像拍了一个在您面前不断移动，成长和充满活力的孩子的照片。作者更加同意这一说法。了解酒店资产管理可以追溯到现代酒店委托管理模式。现代酒店的委托管理源自希尔顿酒店集团在古巴的老师希尔顿的沮丧投资经验。 1958年3月，古巴首都希尔顿酒店哈瓦那开业。这家30层的630间客房酒店是当时拉丁美洲的最高，最大和一流的豪华酒店（根据目前的位置，希尔顿酒店不是豪华品牌，但当时的希尔顿酒店哈瓦那无疑是当地最高豪华酒店）。当时的古巴总统巴蒂斯塔（Batista）与美国保持着良好的关系，当时古巴甚至被称为美国后花园。酒店空前开业，品牌创始人康拉德·希尔顿（Conrad Hilton）带领一群世界名人和娱乐明星提供帮助。但是，世界上有意外的情况。 1959年1月，由卡斯特罗（Castro）领导的革命军进入哈瓦那。希尔顿·哈瓦那（Hilton Havana）被征用为革命陆军司令部，后来被国有化并更名为Habana Libre Hotel。

酒店顶层的著名2324大陆套房已成为卡斯特罗的工作和生活以及临时政府的位置的住所，并获得了无数的国家元首。老希尔顿自然失去了他所有的投资。尽管美国政府终于获得了部分薪酬，但这项投资的失败使希尔顿从他的错误中学到了东西，并构思和实施了一个灯光资产的酒店委托管理模式，该模型在世界各地出口品牌和管理服务。这是当前酒店委托管理的起源。现代酒店管理模式的特征之一是酒店所有权和经营权的分离。这种分离*降低了酒店投资的门槛，使房地产开发商，专业投资者和企业家在其他行业中没有足够的酒店经验，而且团队也可以进入酒店行业。另一方面，所有权和经营权的分离也给所有者带来了一些混乱。所有者发现他在一定程度上失去了对酒店资产的控制权，并且酒店的运营条件和操作方向可能无法实现所有者的投资目标。在讨论年度预算，尤其是资本支出预算和年度绩效目标中，这个问题尤其明显。所有者认为投资总监（代表所有者）与酒店总经理（由管理公司委派）之间缺乏联系。所有者或所有者的投资总监要么精通房地产开发，熟悉资本市场，要么擅长财务分析，但是对于酒店投资，您可以从酒店的财务报表中发现问题，但是您找不到问题的关键。从选择或转变各种运营模型（例如酒店托付管理，特许经营或自行运营），关于酒店装饰，重建定位或品牌变化的决定，判断是要尽快继续持有还是销售，到酒店空调单位的采购或替换，餐厅外包或自我自我销售或自我自我销售等都与所有这些相关的投资目标是否相关。酒店总经理只能从运营的角度提出建议，但是酒店经营者和投资者的利益在这些问题上并不完全一致。所有者或投资总监依赖的财务报告也不能直接回答这些问题。顺便说一句，世界各地酒店管理行业中广泛采用的会计系统也与投资者熟悉的会计系统和规则大不相同。通常在全球酒店管理行业中采用的统一账户系统是由1925年至1926年美国纽约市酒店协会分配的会计团队设计的。它在酒店行业中专门使用，已更新为第11版。酒店行业中没有中文版本的统一会计系统，非公共行业的所有者和投资者对此会计系统一无所知。但是，在涉及国际酒店集团管理的项目中，这种统一的会计系统通过整个酒店管理合同运行，管理公司提供的业务报表和运营条件分析和解释也基于此会计系统。当所有者看到管理公司报告的酒店毛利润（GOP）时，请不要急于首先开放香槟，因为这与所有者根据常规理解所理解的毛利润相距数十个积分。因此，仅根据酒店财务报表和酒店管理/总经理的报告，所有者和投资总监甚至无法准确确定酒店运营水平是优秀，合格还是差，更不用说上述决定了。这些决定与所有者酒店投资的成功或失败直接相关。许多国内酒店所有者是房地产开发商。

在酒店资产管理概念中，房地产开发人员通常擅长通过开发创造价值。完成最佳开发后，这种开发所有者通常不适合长期持有。取而代之的是，它将项目转移给了在持有周期内擅长运营的运营所有者。运营所有者可以通过提高酒店的现金流量或营业效率来获得额外的回报来提高酒店估值；或将其交给在资本市场上良好的冒险所有者。风险所有者可以通过多样化的风险，降低融资成本并减少自己的资金比例来获得更高的投资回报。酒店的转移也应处于酒店市场周期或酒店运营周期的高点，而不是在市场或酒店衰退期间。如果您根据此模型进行投资并管理资产，那么许多开发酒店所有者可能会在当前流行病下改善其状况。回到主题，目前尚无对酒店资产管理定义的标准答案。但这并不妨碍全球酒店资产管理的广泛应用，因为酒店资产管理的作用非常明确：实现酒店投资目标。现代酒店资产管理具有多种特征：1。酒店资产管理的作用是实现酒店投资目标。一些投资管理理论认为，酒店资产管理的作用是确保酒店的最大价值。这种观点不能被错误计算。资产管理重点关注的关键指标之一是酒店的净现值（NPV）。但是后来，作者将进一步分析所有者的酒店投资目标，读者可以看到该定义存在偏差。在整个酒店资产的动态管理中，资产管理经理需要始终提醒他们注意这一目标。这个目标不是空的陈词滥调。在了解整个酒店资产管理系统之后，读者将看到，在使用这些资产管理模型和工具的过程中，还是在生产，分析资产管理报告和提出资产管理建议的过程中，他们都需要以此目标为起点进行思考和分析。在该国进行酒店资产管理时，我们需要注意调整所有者的投资目标。稍后分析所有者的投资目标时，您会发现一些国内所有者的投资目标具有强大的汉语特征。但是，这些独特的目标通常是短期目标。实现它们后，业主将不知不觉地调整其酒店投资目标。例如，许多所有者投资酒店的直接目标是“挂上土地”，即获取土地。但是，在酒店开业并运营后，几乎没有酒店所有者会忽略酒店业务，因为实现了“招募地面”的目标。目前，所有者的投资目标已悄悄地转换为新的投资目标，通常返回正常业务收益或风险余额需求。一些国内酒店资产管理课程包括开发和运营内容，例如设计，开发和收入管理等资产管理范围。作者知道这是由市场发展阶段决定的。法律职业也是如此。早期的市场需要全面的业务律师，并且在过去十年中，专业精神仅被市场广泛关注和接受。但是，从事酒店资产管理的专业人员需要提醒自己，不要偏离资产管理和酒店投资的目标。酒店运营和酒店资产管理将在某些地区重叠，但不应感到困惑。资产管理经理和酒店经理看待问题的观点与他们想要的答案不同。这两个角色在某些领域具有自然的利益冲突，这本身就是酒店资产管理的价值之一。 2。酒店资产管理服务的目标是酒店所有者。从以前的酒店资产管理目标可以理解。

酒店资产管理起源于现代酒店管理系统下的酒店所有权和运营权分离。它为所有者提供服务，并为所有者提供有关酒店资产的特定管理计划和建议，以确保酒店的运营不会偏离投资目标，并帮助所有者实现投资目标。重要的是要引起所有者的注意，尽管酒店资产管理源于现代酒店委托管理。但是，到目前为止，现代酒店资产管理不再限于全面所有权管理模式，并且完全适用于所有业主的所有酒店，无论是自行运营的，委托管理，特许经营，第三方管理或其他软品牌联盟或混合模型。酒店资产管理的作用是帮助所有者实现其投资目标，而不是监督和管理公司。即使业主经营酒店，资产管理经理和酒店总经理的角色也不会感到困惑，因为这两个角色自然会有一些利益冲突。例如，对于资产管理经理来说，酒店是否继续持有或出售的问题只是每日工作，但这只是对酒店总经理的灵魂搜索问题。从最初的投资决策到酒店运营模式的选择/转换（委托，自我运营，特许经营，第三方），酒店资产管理贯穿所有业主酒店投资的整个过程；从酒店翻新/重新定位/更换车牌，到购买和更换空调单元；从继续持有或出售，到调整融资结构和再融资到降低财务成本，所有这些工具都为所有者服务，而不是用于监督和管理公司。实际上，本文稍后将对酒店资产管理市场参与者进行分析。读者可以看到，酒店管理公司也是资产管理市场中的核心参与者之一。当然，融资方和酒店管理公司还将使用酒店资产管理工具来分析贷款或房间的净现代价值（NPV），区域成本共享等。许多酒店管理公司的高级管理人员也熟练了资产管理，但酒店资产管理始终是所有者出生的。 3.酒店资产管理适用于单个酒店资产或资产包，酒店资产经理层次结构位于所有者/投资总监和酒店总经理/管理公司之间。不难理解酒店资产管理适合单个酒店资产或资产包。由于酒店管理是基于单个酒店和酒店所在的区域市场的大数据，因此它使用资产管理工具和分析模型进行分析，为所有者提供持续的资产管理报告和资产管理建议。资产管理经理当然可以管理多个酒店和多个资产套餐，但是每个酒店或资产包都需要独立的资产管理报告和资产管理建议。考虑这些资产管理报告和建议以平衡投资回报和风险是所有者或所有者投资总监的功能。根据作者的说法，一些所有者的投资总监和资产管理经理既是同一个人，又属于同一部门。这需要在执行投资决策和资产管理决策时改变观点，这当然更具挑战性。酒店资产管理可以由所有者自己的资产管理经理进行，也可以移交给专业的酒店咨询公司，该公司在这里共同称为资产管理经理。两者都有自己的优势。所有者自己的资产管理经理更好地意识到酒店和所有者的投资目标，并且酒店所有者的代表应该是非常合适的资产管理经理；专业咨询公司可能在市场数据，趋势判断和分析功能方面具有更多的经验，这取决于所有者的酒店资产规模和所有者的业务领域。但是，从定位的角度来看，酒店资产管理经理的水平应在投资总监和酒店总经理之间，向投资总监向下报告，并协助和监督酒店总经理。

如果您想生动地研究它，作者认为对于酒店所有者来说，酒店资产管理的作用与导航软件（例如Gaode Map）相似。所有者就像后座上的乘客，并决定他或她的目的地（投资目标）；资产管理就像一张Gaode地图一样，根据乘客的条件，目标和实际道路状况（所有者）（提供各种管理模式；估算时间和费用；提示道路状况，转移，偏航和其他问题），推荐路线和行程；管理公司就像驾驶员一样，根据所有者选择的路线和方向在Gaode地图的指导下驾驶。 Gaode地图不会干扰驾驶员的驾驶，也不会指示驾驶员提供燃料或制动。但是，根据道路状况和驾驶条件，将在任何时候提示乘客和驾驶员，例如提前更换车道或偏离路线，并建议新路线。当然，资产管理可能会更加放松。如果驾驶员始终偏离海洋，资产管理的GAODE地图甚至会建议乘客更换驾驶员（管理公司）或汽车（替换品牌）。 Gaode Map的另一点与资产管理非常相似。您可以在没有Gaode地图的情况下开车，并且可以在没有资产管理的情况下投资酒店。但两者都进一步降低了行业阈值。不熟悉路线和道路状况的乘客可能不得不采取更多的绕道，而不了解资产管理的投资者和所有者也可能必须支付更多的学费。此外，酒店资产管理（例如Gaode Map）也依赖大数据（市场和酒店数据）和算法（资产管理概念，工具和软件）。从这些角度来看，酒店资产管理和导航软件确实非常相似。下一节将介绍所有者，包括业主在整个酒店投资和资产管理过程中的作用和作用，所有者的类型以及各种投资目标。资产管理的主要主题之一是与适当的酒店管理模式匹配不同所有者和不同的投资目标。业主应该是整个酒店投资和资产管理的主要参与者，也应该是整个酒店投资或交易的推动者。业主需要了解酒店市场中所有参与者的业务模型，并达到这些参与者的最低利息门槛，否则该交易将无法达成。所有者是所有参与者获得回报的最后一方，但是可以获得所有剩余的福利。特别声明：达昌律师事务所严格遵守其对客户的信息保护义务。本文涉及的客户项目的内容取自公共信息或获得客户的同意。全部内容和观点仅供参考，不代表达兴律师事务所的任何立场，也不应将其视为发出任何形式的法律意见或建议。如果您需要转载或引用本文中的任何内容，请发送私人消息以传达授权事项，并在转载时在文章开头指示来源。未经授权，可以复制或使用此类文章中的内容。