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这是作者@mumushangao的第63篇文章。欢迎重新发布和重印，但请保留所有完整的信息，包括此部分。在澳大利亚购买房屋时，大多数人申请购房贷款，也称为抵押贷款。如果您不知道是否要申请抵押经纪人或银行家的贷款，请阅读我之前发布的文章：《0061 澳洲买房贷款，（Broker）贷款经纪人VS银行贷款专员（Banker）利弊分析》。申请购房贷款的过程可能很短（1-2周），也可以是漫长而复杂的（3-4周），这完全取决于每个购房者自身所需的条件和材料。因此，这种看似简单的事情有时会变得非常混乱。许多购房者通常不知道申请贷款时从哪里开始。今天，我将写一篇文章，以贷款经纪人抵押经纪人为例，以将整个贷款申请流程分为几个步骤，并为您提供一些基本知识，使您对申请抵押贷款有清晰的了解：找到可靠的贷款经纪人（找到抵押经纪人）。首先要做的是确定您是否有资格申请购房贷款。最直接，高效，节省时间和节省麻烦的方式是咨询经纪人。在大多数情况下，经纪人的服务是免费的。经纪人更熟悉主要银行的贷款政策，因此，根据客户自己的情况，他可以快速确定客户适合满足客户需求的贷款产品。一些经纪人与某些银行有良好的关系，也可能比官方银行利率获得更优惠的利率折扣。 经纪人收集申请材料（申请和文件）。一旦贷款申请人和经纪人达成申请意图，经纪人将要求贷款申请人提交一些辅助支持文件以申请贷款。这些材料包括个人详细信息，身份证明文件，工作文件，收入文件等。Broker审查材料和初步评估。收到申请人的申请材料和各种支持文件后，经纪人将对申请人的情况进行初步评估。初步评估是一个非常详细的过程，经纪人从专业的贷款角度，制定贷款计划并解决任何可能的问题来比较贷款利率。同时，经纪人还将根据申请人的背景材料计算申请人的借款能力和还款能力。经过评估后，经纪人将选择2-3种合适的贷款产品（贷款计划）供申请人选择。申请人可以决定使用任何贷款产品（贷款计划）。 经纪人将申请材料提交给银行或其他金融机构（提交给贷方）。申请人选择贷款产品后，经纪人将与申请人签署客户的隐私保护协议。隐私保护协议的内容是，经纪人将收集客户个人信息和收入信息，并且未经客户许可，不会披露涉及客户隐私的这些内容。在完成所有文件和程序后，经纪人将向贷方提交贷款申请。根据每个客户的情况，贷方可以是某个银行或某个基金公司。 有条件的批准或预批准。银行收到贷款申请人提交的材料后，在银行正式批准住房贷款之前，如果申请人满足了大部分贷款政策要求，则银行将向贷款申请人发送有条件的批准信或预批准信，并告诉申请人，可以获得相应的贷款金额，以便获得买方并查看房屋。此步骤非常快。提交贷款申请后24小时可能会获得一些。在线填写表格后，一些申请人可以立即获得银行的预批准信。

重要的是要获得银行发行的贷款预先批准的信。在这封信中，银行将清楚地告诉申请人银行可以根据您的条件为您提供特定的抵押贷款。申请人的首付金额+银行可以提供的贷款金额是买方的全部购买预算。您可以根据此资金范围开始选择和查看房屋。但是，请注意，有条件的批准信或预先批准的信未完全批准。获得有条件的批准信或批准前的信件并不意味着银行将其向申请人100借给申请人。贷款是否成功发给申请人完全取决于申请人是否符合购买房屋期间相关的贷款政策。签署购买合同后，最终贷款金额仍由银行决定。因此，Lin Song向购房者提出了建议，建议在预算内选择房屋，并在银行预批准信的有效期内完成房屋交易（通常有效期为3个月）。例如：如果申请人计划购买价值100万元的房屋，并有30万元人民币的押金，即30的首付款，以及从银行获得70万元人民币的贷款，即70的贷款。根据申请人提交的各种材料，该银行颁发了预先批准的批准书，以同意700,000的贷款。在收到银行发出的批准前信后，申请人购买了价值100万元的房屋。该银行将完全满足该银行自身首付30万元+银行的要求，该银行将签发70万元人民币的贷款。财产的价值和贷款金额完全符合银行的要求，并且在银行允许的贷款金额的范围内，因此银行将完全批准贷款申请。如果申请人收到银行发出的预批准信，该信同意贷款70万元，然后购买一栋价值150万元人民币的房屋。此时的情况不符合批准信中给出的条件，因此银行可能拒绝贷款申请，或者申请人需要提交更多材料以重新检查贷款申请。批准前的信有效期为3个月，这意味着只要您在3个月内使用贷款，就有足够的时间找到正确的住房供应。如果超过3个月，银行可能会拒绝贷款申请，或者申请人需要提交新的薪水和收入证明，以延长贷款申请的有效期。在实际工作中，我（Lin Song）经常遇到一些客户来咨询。在获得银行的批准信之前，他们已经与代理商（房东）签署了房屋购买合同，并支付了房价的10的押金。请注意，不要渴望签署房屋购买合同，因为这是一个很大的风险。如果买方（贷款申请人）无法在合同中规定的财产购买和销售的合同交货日期之前完全获得银行贷款，则可能会造成违反合同，并可能损失10的押金。损失了10的存款，从数万美元的澳元，从数万美元到数十万美元的澳元，也是一笔不小的数量，这对任何买家来说都是令人沮丧的事情。 银行提供财产估值。在获得银行的批准信并选择您喜欢的财产后，评估师将评估房屋的价值。房地产评估师不属于银行，他们属于第三方房地产评估公司，这意味着他们提供的估值是客观地独立的，并且不同评估的评估价格也可能有所不同。如果您要购买带有独立房屋的房屋，则银行通常认为，这种类型的财产是低风险的资产，因此买方和卖方之间最终合同的价格是该物业的估值，该银行根据此估值签发贷款。如果您要购买公寓，则该物业的估值可能比合同价格低约10，这可能会影响银行最终贷款发行的金额。如果财产的估值低于最终合同价格，则银行将根据该物业的估值签发贷款，贷款比率也将相应降低。

成立批准或无条件批准（正式批准或无条件批准）。正式批准，也称为无条件批准，这意味着贷方（银行或基金公司）已收到贷款申请人签署的房屋购买和销售合同，以及所有其他文件，并确认贷款申请已获得批准。该银行将向经纪人颁发贷款批准信，其中贷款的总金额，准确的利率，贷款期限，每月还款金额和其他详细信息将被列出。如果申请人借用了该物业价值的80以上，则银行可能要求贷方购买贷方的抵押保险。贷方抵押保险（LMI），也称为抵押保险，是一项保险，可保护银行或贷款机构的利益并保护抵押贷款，以防止申请人按时偿还贷款。通常，这种类型的保险只有在贷款比率高于80的情况下才会出现，并且银行认为发放贷款的风险更高。当房屋交付时，保费将作为一次性费用支付给保险公司。 签订合同。贷款正式批准后，贷方（银行或基金公司）将向经纪人发送贷款合同。经纪人将指导申请人根据需要签署贷款合同，表明贷款申请人已正式接受了贷款。经纪人还将指导贷款申请人开放银行帐户并填写其他一些相关表格。所有程序完成后，经纪人将贷款合同和其他表格发送回银行。 完成购买房屋的送货程序（和解）。贷方（银行或基金公司）收到申请人签署的贷款合同后，请确保所有程序都准备就绪并可以发行贷款。目前，您必须确保您的银行帐户中有足够的资金来支付首付，税收，律师费和其他杂项费用。买方和卖方的律师都按照约定的时间来完成最终的房屋交货程序，并完成了任务。购买房屋后，确保银行帐户中有足够的资金，银行将按时按时扣除抵押贷款。 @mumushangao2022.05.10