美国留学

家，甜蜜的家。无论您是梦想着在树林里有一间小屋，一间海滩小屋，历史悠久的市中心的公寓，还是位于郊区的牧场式住宅，每个人都渴望一个舒适的生活环境。但是，媒体最近充满了言论，称普通美国工人，尤其是年轻一代，被美国房地产市场挤出了市场，永远无法负担中价的房屋。这是真的吗？我们不是财务或房地产专家，但让我们探索为什么您可能永远无法负担房屋。一家房地产数据公司于2019年9月发布了一份报告，该报告分析了美国的498个县。该报告得出的结论是，截至今年第三季度，371个县的平均工资收入者（74）无法购买中价房屋。与六个月前相比，无法负担住房的县人数增加了6，而先前的报告显示，普通工人的住房市场价格的太高。该报告假设潜在的房主在购买房地产时支付——的首付3。这是一个相当低的首付比率，远低于大多数私人贷方的传统首付比率。可负担性是通过确定每月抵押，财产税和保险费所需的收入来计算的。将最终总数与劳工统计局的平均每周工资数据进行比较。在498个县中，只有127个县平均工资的工人可以负担其地区中价格住房的住房支付。分析人士认为，负担得起的大都市地区包括休斯顿，底特律和费城。此外，该报告讨论了房价将如何上涨，并且在可预见的未来将继续上涨。诚然，公司的报告可能不会反映出整个情况，但是各种调查都会描绘出类似的情况：即使是双重收入家庭，美国工人的普通工人也无法买到房屋。由于许多不同的原因，房地产市场很难负担。首先，在全国范围内出售房屋的总体短缺，尤其是在受欢迎的大都市地区。老一辈选择继续持有现有的住房并享受他们的老年。当抵押贷款利率较低时，许多房主会借此机会进行再融资，因此，如果他们选择搬家，他们最终不仅要为同一抵押贷款支付更多费用，而且还为已升级的房屋支付。即使是想减少住房规模的卖家，目前正在转向更高价格的市场。尽管目前消费者的信心很高，但许多美国人对未来感到焦虑和不确定，因此，除非被迫，否则他们不太可能改变重大的生活方式，例如出售房屋和搬家。在21世纪初期房地产市场泡沫破裂期间，大型商业房地产公司开始收购数千套止赎房屋。在许多市场中，这些房屋尚未进行翻新和转售，而是进入了租赁市场。在过去的几年中，对长期租赁和度假租赁的需求一直很大，创造了可靠的投资机会，而低利率则降低了其他投资对投资者的吸引力。此外，近年来，技术进步促进了在线购房。因此，投资者继续投资更多的钱购买房屋。即使在2018年，大型私募股权公司，房地产投机者和其他购房者也占美国购房者的11以上。这次讨论的核心是2018年，投资者购买了位于国家房地产市场价格范围的三分之一的五分之一的房屋。那些需要翻新的入门级和小型房屋正是首次购房者可以负担的财产类型。此外，在2000年代后期经济衰退后，住房建设活动缓慢恢复。

建造新房屋时，建筑商主要集中在单户住宅市场中最昂贵的部分。所有这些因素加起来意味着市场上的房屋较少，买家的竞标可能推高价格。想要购买自己的第一个房屋的年轻家庭可能会与其他首次购房者以及公司或家庭翻新者竞争。这意味着在炎热的市场中，通常会有住房投标战。卖方可能有多个买家可供选择，甚至可以选择可以满足其特定需求的买家，例如现金支付，而不是传统抵押。除了住房短缺，尤其是出售入门级住房短缺之外，购买房屋也很难，因为工资增长无法跟上房价上涨。 2019年春季的一项研究研究了在美国15个最大城市中拥有房屋所需的工资。他们使用了五个指标：房屋价值，首付，财产税率，房主保险和其他每月债务支付，以模拟支付抵押所需的薪水。根据他们的研究，旧金山是购买房屋最昂贵的城市，房屋中位价值为1,104,100美元。假设您可以支付20的首付，并且不想承担太多债务，那么在旧金山购买此类房屋所需的薪水水平为该家庭的年收入为172,153美元。根据美国人口普查局的数据，2018年美国家庭收入中位数为61,937美元。加利福尼亚的中位收入略高，为75,277美元。今年春季的一项研究估计，旧金山的中位家庭收入约为96,265美元，中位个人收入约为74,841美元。这仍然比在旧金山购买中价房屋所需的年收入少于70,000美元。 2018年，约有29.5的美国家庭（即37,665,335户家庭）赚了100,000美元或六位数。 2018年，只有10的美国家庭获得或超过178,793美元。诚然，旧金山的房地产市场就是一个极端的例子。房地产供应有限，技术公司的高薪员工比例相对较小，这使他们的价格出奇高。但是，在美国许多其他地区，工人的平均工资远低于平均购房成本，这是常见的。支付房屋所需的薪水只是冰山一角。该研究研究了在美国15个最大城市拥有房屋所需的薪水，假设信用评分较高，首付20和中等的个人债务（例如学生贷款债务）。通常，首次购房者很难将其付款的20作为首付。但是，首次购房者有几种避免支付这笔巨额费用的方法。如果买方购买私人抵押保险（PMI），一些私人贷方将接受首付款的较低。 PMI基本上允许贷方弥补买家违约贷款时的损失。但是，PMI的费用可能是高达每月买家总贷款的1。例如，如果$ 200,000的抵押贷款利率为1，则买方必须每月支付200美元，并且费用将逐年累积。政府支持的贷方提供的抵押贷款（例如联邦住房管理局（FHA）贷款）不收取PMI。但是，他们仍然收取单独的抵押保险费。首次购房者还可以选择通过其属于的机构申请低首付款抵押贷款，例如由退伍军人事务部和农业部支持的USDA贷款支持的VA贷款。两者都为合格的借款人提供0的首付款选项。此外，还有联邦住房管理局支持的FHA贷款，首付比率低至3.5。但是，2019年3月，联邦住房管理局（FHA）收紧了高风险抵押贷款的覆盖范围。

由于购房者收到抵押贷款的激增，导致借款人将平均信用评分降至670，因此FHA开始担心为高风险贷款提供安全性可能会导致违约，并用尽了现金储备，耗尽了联邦机构用来支付抵押贷款。结果，FHA重新引入了2016年取消的手动承保要求，以对信用评分较低和债务负担较低的抵押申请人进行更严格的评论。尽管该规则每年仅影响40,000至50,000个借款人，但可能会对首次购房者产生严重影响。一些首次购房者还将选择传统贷款支付20的首付。但是，为此，您必须拥有良好的信用记录。因此，假设您有良好的信用记录，包括——的债务比率较低，是的，这包括学生贷款，每年的家庭收入超过六位数，能够为理想的房屋支付20的首付，并且可能比其他买家更高，那么您可以在美国许多地区购买房屋。为什么媒体总是要注意普通美国工人负担不起房屋的炒作？拥有房屋的想法也许对您没有吸引力。您计划在海外生活，并过着极简，非物质的生活方式等等。很好，没有人说您必须购买房屋才能被视为成年人或社会成员。但是，对于许多人来说，拥有房屋是一个生命目标，是美国梦中的重要信条，也是长期经济安全的关键。无论拥有财产是否是您的个人目标，您都应该了解影响房地产市场的因素。这是关于收入不平等，公司贪婪，代际期望，学生贷款债务，甚至是美国未来金融稳定的地方的广泛讨论的一部分。