更新时间：作者：小小条
东城区学区房市场分析，结合教育资源、房价走势、政策影响及保值性综合评估，推荐安交学区和和平里学区作为保值性最优的入手选择，具体分析如下：
1. 安交学区：东城学区“顶流”，资源稀缺性突出
教育资源：拥有府学胡同小学（东城超级牛小）、黑芝麻胡同小学、分司厅小学等顶尖小学，方家胡同小学可100%直升五中分校（东城最牛初中之一）。中学派位涵盖二中分校、五中分校、171中学等重点初中，形成“小学无坑+初中强校”的优质教育链。
房价表现：学区房以平房为主，供应量稀缺，二手房成交量低但溢价显著。2023年东城学区房均价约12万-15万元/㎡，顶级学区房如史家胡同周边可达18万元以上，安交学区因资源集中度高，价格抗跌性强。
政策影响：东城最早实施多校划片，但因生源均衡，近年未出现调剂出片区情况，政策风险较低。
保值逻辑：稀缺性+强教育资源支撑，长期保值能力突出，适合长期持有。
2. 和平里学区：均衡发展，成交量活跃
教育资源：和平里四小、和平里九小为区重点小学，青年湖小学100%直升171中学，地坛小学、安外三条小学有定额直升171中学的名额。中学派位进入五中分校、171中学、东直门中学的概率约50%，整体教育资源均衡。
房价表现：学区房成交量居东城首位，2021年东城二手房涨幅接近北京平均2倍，和平里因房源多、需求稳定，价格温和上涨。2025年数据显示，核心区次新房如万柳书院仍坚守15万元/㎡，而老破小学区房如广渠家园两居室5月成交价416万，较1月跌17%，但和平里因房源新、配套完善，抗跌性优于其他老城区。
政策影响：多校划片政策导致部分学区房回调5%-10%，但和平里因学区热度高、房源充足，回调幅度小于其他学区。
保值逻辑：均衡教育资源+活跃成交量，适合自住兼投资需求。
3. 其他学区对比分析
龙体学区：培新小学、光明小学等优质小学，初中如汇文中学、广渠门中学实力强，学区房建筑年代较新（2000年后小区占比近25%），适合居住需求，保值性良好。
东崇前学区：崇文小学、文汇小学等，初中资源优质（广渠门中学、汇文中学），学区房建成年代新（62%为2000年后），价格适中，适合兼顾教育与居住品质的家庭。
天永学区：东城最弱学区，小学如一师附小、景泰小学，初中资源薄弱，学区房虽新但保值性差，2025年数据显示老破小学区房跌幅达27%，不建议优先选择。
风险提示与建议
政策风险：多校划片、教师轮岗等政策可能影响学区房溢价，需关注政策动态。
房龄与居住属性：东城60%以上小区建于1990年前，“老破小”需谨慎选择，优先考虑2000年后建成、物业管理完善的小区。
长期视角：学区房保值性核心在于教育资源稀缺性，安交、和平里因资源集中度高、调剂风险低，长期保值能力更强。
结论：从教育资源、房价稳定性、政策风险综合评估，安交学区和和平里学区是东城学区房保值性最优的选择，适合长期持有或自住投资。建议实地考察房源房龄、周边配套，并关注住建委交易数据及政策变化，避免信息不对称风险。
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