美国留学

美国五大斩杀线之三——高房价、高房租及养房成本

原创：社保与民生

2026年1月3日今日头条首发

木结构是美国最常见的房屋结构，约93%的单户住宅都是采用这种结构建造的。它通常使用标准化的木材构件，通过金属连接件组装而成，具有施工速度快、成本低、抗震性能好等优点。

美国住房以木结构为主，其主要原因是美国森林资源丰富，木材开采、加工产业链成熟，建材成本远低于混凝土和钢材。木结构住宅采用标准化预制构件（如预制墙板、屋顶桁架），现场通过金属连接件组装，施工周期比混凝土结构缩短 30%—50%，人工成本也更低，非常适合中低收入家庭的刚需住房。

尽管如此，美国房价却依然很高。例如，2025年12月，美国成屋（含独栋、公寓等）中位价约 41.5万美元，新房约41.4万美元。其中，全美房价最高的地区是加州圣何塞，成屋中位价为162.6万美元；纽约曼哈顿地区则为155万美元；旧金山（加州）为118.1万美元；洛杉矶（加州）约为90万美元；而房价较低的地区，如德州奥斯汀约55万美元。此外，作为中西部低价代表的艾奥瓦州成屋中位价为23.5万美元。

然而，木结构房的天然弱点是怕潮、怕虫、怕火。虽然现代木结构会对木材进行防腐、防虫、阻燃处理，但长期处于潮湿环境（如沿海多雨地区）仍可能出现霉变、腐朽；白蚁等虫害也会对木结构造成破坏，需要定期维护。另外，尽管阻燃处理能延缓火势蔓延，但木结构的耐火极限仍低于混凝土和钢结构，大面积火灾时易坍塌，因此美国建筑规范对高层建筑、公共建筑限制使用纯木结构。

由于纯木结构房屋的承重能力有限，通常只能建造2—3 层的低层住宅，无法满足高层公寓、商业综合体的需求。因此美国的多层建筑和公共建筑，仍以混凝土、钢结构为主。

相较于混凝土房屋“一劳永逸”的特点，木结构房屋需要定期检查和维护：每 5—10 年需重新做防腐、防虫处理，外墙板材老化后需及时更换，长期维护成本高于混凝土结构。因此，美国养房成本也很高。

因为大多数美国人都没有存款储蓄的*惯，因此，大多数美国人买房都是采用商业贷款，只有少数人一次性支付现金全款买房。截至2025年底，美国约 80% 的当期购房者使用贷款购房，首次购房者约95%的人采用贷款，新房购买采用贷款的人约占90%，存量自住业主中约62% 仍在偿还房贷，无房贷的全款自住业主占比约 38%。

美国房贷利率：30年期固定利率目前为6.15%；15年期固定利率为5.44%，适合希望快速还款或再融资的借款人；浮动利率贷款（ARM）约5%，因市场偏好固定利率以锁定成本。以41万美元房价为例，20%首付、6.15%利率计算，30年期月供约2050美元（仅本息），月供占普通人收入近四成。

目前美国房贷总债务达13.07万亿美元（2025年Q3）。2025年10月房贷断供案件同比增19%，FHA贷款逾期率超11%。美国人退休前还清房贷的比例 约45%；约20%仍有房贷（多为二次购房或养老贷款），清偿年龄延至75岁以上。

不过，许多美国老年人在67岁退休后，就会卖掉大房换购小房，或是租住小房，这样可以减少房屋开支和家务劳动。

如前所述，美国不仅房价高，而且养房成本也很高。

美国养老成本主要包括以下6项：

第一，房主每年要缴纳房地产税。美国房地产税按土地及房屋最新估值计算，税率各州差别较大，比方，加州0.7%—1.2%，德州 1.5%—2.5%。100万美元的房地产估值就要缴纳1至2万美元的房地产税。

第二，房主每年要缴纳房屋保险费。美国住房大多为木质结构，易于受火灾、水灾、飓风及虫蚁等自然灾害影响，因此，美国房主必须购买商业保险，每年保费需要约2300美元。沿海飓风区或洪水区需额外投保，年保费可超5000美元。

第三，房主要按月缴纳业主协会费（HOA费）。业主协会费是美国公寓、联排别墅、规划社区（如门禁社区）的业主，需要定期（通常是每月）缴纳给业主协会的费用，主要用于社区的公共区域维护、运营和管理。这有点类似物业管理费，其标准为：普通公寓 / 联排社区，月费约200–500美元；高端社区：带泳池、会所、24小时安保的豪华社区，月费可达1000美元以上。

第四，每年水电气网费约4500美元。

第五，旧房及家电维修费用。维修与维护一般按房价或面积收费，每年约4000—8000美元；老房或带泳池的房屋收费更高，含屋顶、HVAC等大修储备。

第六，房屋前后草坪及园艺维护费用。美国房屋前后草坪及园艺维护的费用，主要取决于房屋面积、草坪大小、维护频率、是否雇佣专业团队这几个核心因素，同时会因地区（人工成本差异）、植被复杂程度而有所不同。

聘请专业团队维护前后院的费用：全年度全包套餐包含基础套餐 + 施肥 / 除草 / 病虫害防治 + 1—2次深度维护，中型草坪的年度费用约1500—3500美元，大型草坪可达4000—8000 美元。

前后院自助维护的年度成本：适合时间充裕、愿意自己动手的家庭，成本主要集中在工具（如电动割草机）、耗材（如除草剂）和水电上，按折旧计算的平均年度成本约为300—1050美元。

正是因为美国买房贵、养房更贵，因此，许多美国人认为买房不如租房。

当然，在美国，如果不买房，租房的成本也不低。实际上，相对美国老百姓的收入而言，美国房租也是十分昂贵的2025年12月发布的截至11月数据，一美国室月租金中位数：纽约（曼哈顿）4300-4700美元；旧金山3140美元；圣何塞2770美元；华盛顿哥伦比亚特区2281美元；奥斯汀1700美元。

然而，上述租金还不包含以下常见费用支出：押金（通常为 1-2 个月租金），退租后扣除损坏费用返还；申请费（30-75美元/人），用于背景与信用调查；HOA费（公寓/联排），月均200-500 美元（高端社区更高），独栋多无此费用；杂费（水电网、垃圾清运等），月均300-500美元，寒冷或炎热地区更高。

由此可见，高房价、高租金，以及高养房成本，也是压垮美国中产家庭的最后一根稻草，一旦失去住所，就很容易沦为流浪汉。这也是美国五大斩杀线之一。

特别提示：

请大家先阅读前面在今日头条已发表的两篇系列文章：

（1）美国五大斩杀线之一：美国没有全民医保

（2）美国五大斩杀线之二：大学学费与大学贷款

版权声明：本文转载于今日头条，版权归作者所有，如果侵权，请联系本站编辑删除